Auch für einen Vermieter ist die Insolvenz eines Mieters nicht angenehm. Der Mietausfall ist dabei oft das kleinste Problem. Hiergegen hilft – wenn auch manchmal nur zum Teil – die Mietkaution. Viel schwieriger sind Hinterlassenschaften des Mieters insbesondere bei einem gewerblichen Mietvertrag, Mietereinbauten oder Verschlechterungen der Mietsache. Hohe Räumungskosten können den Vermieter finanziell stark belasten. Viele dieser Kosten sind Insolvenzforderungen, die der Vermieter nur zur Insolvenztabelle anmelden kann mit der Aussicht auf eine möglicherweise nur geringe Quote.
Der BGH hat sich in seinem Urteil v. 11.04.2019 (Az.: IX ZR 79/18) mit dem Rückgabeanspruch des Vermieters befasst sowie mit Schadensersatzansprüchen. Dabei ging es u.a. um eine mögliche Kontamination des Grundstücks.
Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter entsteht, wenn der Mieter die Mietsache nicht mehr in dem ihm zustehenden vertragsgemäßen Umfang nutzt. Hingegen hat der Mieter Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, gemäß § 538 BGB nicht zu vertreten. Wird ein Schaden vor Verfahrenseröffnung verursacht, sind die Schadensersatzansprüche des Vermieters Insolvenzforderungen.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter die Mietsache an den Vermieter herausgeben (§ 546 Abs. 1 BGB). In der Insolvenz des Mieters führt dies zu einem Aussonderungsanspruch gegen den Insolvenzverwalter. In welchem Zustand sich die Mietsache, d.h. das Grundstück, die Wohnung usw. befindet, ist zunächst einmal egal.
Die Räumungspflicht des Mieters gehört neben der Herausgabe zu den Pflichten des Mieters. Soweit die Voraussetzungen des § 55 InsO (Masseverbindlichkeit gegen den Insolvenzverwalter) nicht erfüllt sind, stellt der Räumungsanspruch des Vermieters eine Insolvenzforderung im Sinne von § 38 InsO dar, die gemäß § 87 InsO nur nach den Vorschriften des Insolvenzverfahrens verfolgt werden kann. Als Forderung, die nicht auf einen Geldbetrag gerichtet ist, ist sie gemäß § 45 Abs. 1 InsO im Forderungsfeststellungsverfahren nach §§ 174 ff InsO mit ihrem Schätzwert für die Zeit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens geltend zu machen (BGH s.o.). Endet der Mietvertrag nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens, hat wegen des Räumungsanspruchs des Vermieters die Abgrenzung zwischen Masseverbindlichkeit und Insolvenzforderung grundsätzlich danach zu erfolgen, wann das Räumungsgut auf das Mietgrundstück verbracht worden ist. Soweit die zu räumenden Gegenstände und Einrichtungen bereits vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens auf dem Mietgrundstück vorhanden waren, begründet der Räumungsanspruch eine Insolvenzforderung wie der BGH mehrfach entschieden hat.
Anmerkung des Autors:
Auch wenn die Insolvenzforderungen nur zur Tabelle angemeldet werden können, muss der Vermieter die verschiedenen Forderungen sorgfältig voneinander trennen, genau ermitteln und belegen. Dies gilt erst recht, wenn er Forderungen gegen die Insolvenzmasse bzw. den Insolvenzverwalter als Masseverbindlichkeite gem. § 55 InsO geltend machen will.
Rechtsanwalt Andreas Könnecke